购买学区房需要注意哪些问题（经典案例解析）

　　★“新盘“引入名校”虚假宣传

　　几年前，江宁新城内成立了琅琊路小学江宁分校，位于琅小江宁分校附近的融侨悦城前期出售楼盘时，销售人员曾明确表示，融侨悦城就是琅小江宁分校的学区，而开发商的宣传资料、微信公众号上，也多次出现琅小分校的宣传信息。家长们得知这一消息，冲着琅琊路小学江宁分校这个学区购买了融侨悦城的房子。

　　然而在江宁区教育局发布的《江宁区2018年义务教育招生入学工作指导意见》中，融侨悦城小区的学区被划为上坊小学，根本不是前期宣传的琅琊路小学江宁分校。

　　那么如何确认楼盘是否属于名校学区呢？

　　一、学校已经建成，查看学校官方网站或学校门口的招生通告，查看其学区范围时候包含该楼盘。

　　二、学校未建成，请开发商出示与学校的招生协议，并将买房后孩子可上该名校作为购房合同条款写入合同。

　　另外还要注意的是：一期、二期、三期等学区也可能不同

　　一期就是名校学区房，而后开发的二期、三期虽与一期处于同一地段，由同一开发商开发，但所属学区可能不同。

　　★“学区房延时落户将被统筹

　　王先生为了解决孩子上学问题，买了位于鼓楼区汉口西路的一套学区房。签订合同时，双方约定：原房主应于出件后30个工作日内将其落户于房屋内的所有户籍关系迁出，逾期超过15个工作日，原房主应当按总房价款的百分之二十进行赔偿等等。合同签订后，王先生按约支付了购房款。但出件后，原房主未按合同及时迁出户口。王先生选择了诉讼，将原房主告上法庭，但孩子还是因为延时落户被统筹了。

　　延时落户问题很多家长都不以为然，所以这类案例较多，除了以上原房主拖延迁出户口外，还有因为新房交付时间晚等原因导致孩子没有及时落户的。

　　那么何时落户才是最稳妥的呢？

　　一般要求在入学前一年的5月份之前把一家三口的户口全部迁入学区房内，方可顺利入学。如果是离异家庭，需要监护人和孩子的户口落入即可。

　　购买学区房过程中，若卖方不按照合同约定时间迁出户籍，会影响买方户籍迁入，从而耽误子女入学。遇到这些情况时买方可以先与卖方协商，告知其违约后果；若协商无果可以提出诉讼，利用法律捍卫权益。

　　★“学籍被占用则难以入学

　　李女士通过中介购买了一套50余平米的房子，这房子是玄武区某名校的学区房。合同签订时，原房主表示，他们的户口不在房内，该房屋的学区未被占用。并在合同中约定：原房主承诺目前无任何户口占用学区。但是，当第二年李女士带着孩子去学校报名时，学校告诉她，这处房子的学籍正被原房主孩子用着。李女士将卖家告上法庭，但法院认为卖家承诺的是“无户口占用”，房内确实没有户口，因此卖家不算违约，驳回了李女士的诉请。

　　由于学籍保密制度，学籍信息一律不得向外提供，严防学籍信息外泄和滥用。所以家长并没有自行查询学籍是否占用的办法，所以每年因学籍占用无法入学的案例不少。学籍问题也较为复杂，各区政策不同，最是让家长头大。

　　那么怎么可以确定学区房学籍是否被占用呢？

　　如果想要确认，需要房主配合到派出所、学校、社区查询。买学区房之前，要清楚的了解房主孩子上学情况，提前确认学籍未被占用；如果房主孩子还在上学的，签合同时要对学籍占用的问题作明确约定，避免出现纠纷。

　　★“买方悔约临时涨价

　　2016年3月，刘女士夫妻俩帮外孙女买了套学区房，当时刘女士付了5万元定金，约定5月底结清所有房款。没想到，5月初，二十九中学区划分消息一出，原本的单学区房，一下子变成了双学区，身价倍增，房价也瞬间水涨船高。这下房主就不乐意按原来的价钱卖房了。刘女士不能接受，合同里写得很明白，5月底付清房款并过户。现在房主反悔不卖了，肯定是毁约。之后刘女士将房主告上法庭。

　　当前房价不断上涨，导致卖方为了片面追求自身利益不惜违约的案件层出不穷。

　　那么碰到这种情况应该怎么处理呢？

　　如果双方签订的房屋买卖合同明确表示，在房屋不存在法定解除事由的法定情形下，买方可以选择要求继续履行合同，或要求卖方支付违约金并解除合同。卖方作为违约方，无权单方面解除合同。

　　★“就近入学不等于最近入学

　　马女士为了孩子可以进入名校，想当然以为名校附近的房子就是其学区房，就在该名校附近买了房，而原房主为了房子可以卖出一个好价钱，明知自己的房子离学校不远但不在招生区域内，却隐瞒真相，将房子卖给了马女士。等到马女士付完房款，在当地派出所办理户口迁移手续时，才得知自己上当受骗。

　　学区房就近入学是以道路、河道或明显的标志为界划分施教区，做到相对就近，并不是简单以学校为中心划圆。

　　那么如何才能确定购买房源的学区呢？

　　家长一定要及时关注市教育局公布的权威信息，每年5月底的市教育局网站上能够查询到最新的学区划片信息。学校也会在校门口或官方网站公布该校当年的“招生简章”，上面会有该校的学区范围。如果无法确认，请直接咨询学校。

　　★“买了学区房也有可能被调整

　　2016年，因新城小学超额生源无法安置，建邺区教育局重新划分学区，将兴宏园和欧洲城等3个小区划出新城小学本部学区，划入新城小学怡康街分校。这3个小区十几年来一直都是新城小学本部的学区，好多孩子即将入学的家庭刚花几百万买了这里的学区房，在没有任何风声和公示信息的情况下，学区从本部变为了分校，再临时换房换学区也来不及了。

　　那么购买学区房后，会不会被划出该校学区范围？

　　非常有可能，《南京市“十三五”教育发展规划》中提及，到2020年，学区将科学动态调整。

　　当学区生爆满时，势必会做出调整，要么扩建校区要么调整到分校区。

　　★“爷爷奶奶的学区房不一定可以入学

　　周师傅为了让孙子上个好学校，便和儿子合计买一套学区房，房产证上写了周师傅和儿子两个人的名字。房子买好了，周师傅一家便将户口都迁了过去，等着孩子获得学籍。但没想到的是，到教育部门一打听，孩子不能获得这处学区房的学籍。如果这学区房的房产证上只有他儿子一个人的名字，他的孙子就能在这里上学了。于是周师傅就打算去个名字，可是贷款银行不同意，这让周师傅愁大了头。

　　按照南京入学政策规定，新生报名入学必须满足三个条件：

　　一、适龄儿童具有所在施教区家庭正式常住户口，户口原则上应随父母（法定监护人）在同一户籍；

　　二、产权证持有者为适龄儿童的法定监护人（产权证是指房屋所有权证）；

　　三、户籍与实际常住地、产权证三者一致。

　　产权证是爷爷奶奶的，孩子就不可以上所对应的学区吗？

　　符合下列情况可以让孩子顺利入学的：

　　一、孩子的父母双方都未购房或未分配住房，确实都没有自己的住房；

　　二、孩子出生之后的户口一直都与老人在同一户籍上，从未迁移过；

　　三、父母、孩子与老人实际常住在一起的，可在老人产权证所在的施教区学校入学。

　　★“名校”学区可能并非名校

　　李先生去年买了一套名校学区房，打算给自己孩子以后上学用。但最近在朋友那里得知，自家的“名校”学区房对应的学校并非“名校”，而是挂了名校牌子的分校。李先生和家人在南京安家没几年，对于南京的学校了解也不深透，只知皮毛，买房时听中介的宣传之后也就信以为真，哪想到会是挂羊头卖狗肉。

　　南京名校众多，学校成绩和房价也大不相同，拉力琅、南外、南师附中等一线名校近些年不断建立分校，各分校之间的教育质量也有一定差距，所以名校分校并不等于名校。